by

ปกติแล้วเมื่อมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขึ้น มูลค่าของที่ดินในระแวกนั้นก็จะเพิ่มมากขึ้นด้วย ยกตัวอย่างเช่น เรามีที่ดินรกร้างอยู่ ไม่มีคนสนใจ แต่วันดีคืนดีมีข่าวว่าถนนจะตัดผ่าน คนก็จะแห่มาซื้อที่ตรงนี้กัน ที่ดินมีจำกัด ความต้องการมันเริ่มมา ราคามันก็ต้องขึ้น พอถนนสร้างเสร็จ ความเจริญก็ตามมา ปั๊มน้ำมันขึ้น ตลาดขึ้น ร้านค้าขึ้น บ้านคนขึ้น

การมาของรถไฟฟ้าก็เช่นกัน

ในช่วงที่รถไฟฟ้าสายแรกยังไม่ก่อสร้างนั้นก็มีแรงเสียดทานทั้งด้านการเมืองและอื่นๆ เพราะว่าคนไทยยังนึกไม่ออกว่ารถไฟฟ้ามันหน้าตาเป็นอย่างไร ปลอดภัยมั๊ย เสียงดังมั๊ย มลภาวะเยอะมั๊ย จะบดบังทัศนียภาพรึเปล่า แต่เมื่อเวลาผ่านไป ผู้คนก็เชื่ออย่างแรงกล้าว่า รถไฟฟ้านี่แหละสามารถตอบโจทย์ของชีวิตได้ ที่ไหนมีสถานี ที่นั่นย่อมมีความเจริญ ตึกสูงทั้งห้าง ออฟฟิศ ไปจนถึงที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมผุดขึ้นมามากมายรอบๆ สถานี เพราะต้องการตอบโจทย์ชีวิตคนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบาย นักพัฒนาบางเจ้าถึงกับตั้งนโยบายหลักของตัวเองว่าฉันจะทำแต่คอนโดฯ ที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเท่านั้นเลยทีเดียว

เราเห็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เกาะแนวรถไฟฟ้าเปิดตัวแทบจะทุกเดือน โดยใช้คำโปรยหลักๆ เช่น คอนโดฯ ติดรถไฟฟ้าสถานีอารีย์, 300 เมตรจากรถไฟฟ้า, 900 เมตรจากรถไฟฟ้า พอหลังๆ มานิยามของคำว่าติดรถไฟฟ้าก็เปลี่ยนไป เราจะเห็นคำว่า 3 นาทีจาก BTS จนมาช่วงหลังนี้มันกลายเป็น 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าในอนาคต

ที่เป็นอย่างนี้เพราะที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการนั้นหายากขึ้น มีราคาสูงขึ้น จากเดิมโครงการที่อยู่สถานีปลายทางจะเปิดขายที่หนึ่งล้านบาท เวลาผ่านไปเริ่มทำไม่ได้แล้ว developer ทำทุกทางทั้งลดขนาดห้องลงจากเล็กสุด 1 Bed 30 ตร.ม. ไป Studio 26 ตร.ม. เหลือ Studio 22.5 ตร.ม. ในปัจจุบันเส้นแบ่งระหว่างการกั้นห้องเดิมจากเป็นผนังจริงๆ ลดทอนลงมาเหลือกระจกบานเลื่อน และในที่สุดห้อง Studio ก็ถูกเรียกว่า 1 Bed ไปแล้ว นี่ยังไม่รวมห้องแปลกๆ อย่าง 1 Bed Plus ที่เอาพื้นที่เหลือๆ มาวางเตียง 3 ฟุตแล้วเรียกว่าห้องนอนเล็ก

ตอนนี้ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของคอนโดฯในกรุงเทพฯ ทะลุแสนบาทต่อตารางเมตรไปแล้ว

โดยปกติสินค้าพวกคอนโดฯ มักจะมีคู่แข่งเป็น townhome หรือบ้านเดี่ยวในละแวกเดียวกัน การแข่งขันถ้าตัดเรื่อง segment ของสินค้าอยู่ออกไป ดูเฉพาะราคากับความคุ้มค่าเนี่ย ถ้าแถวนั้นคอนโดเริ่มที่ราคา 1 ล้าน, townhome เข้าซอยมาหน่อยมักจะราคา 2 – 2.5 ล้าน บ้านเดี่ยวก็ไปแถว 5 ล้านขึ้นไป ถ้าจิ้มลงไปบนแผนที่จะเจอ pattern แนวๆ นี้ เช่นบางที่เจอคอนโด 2 ล้าน, townhome 5 ล้าน, บ้านเดี่ยว 10 ล้าน ราคาอาจจะไม่ตามนี้เป๊ะ แต่อัตราราคาจะอารมณ์นี้แหละ เกือบๆ 2 เท่าจาก product ก่อนหน้าไปเรื่อยๆ ใน segment เดียวกัน

ในเวลานี้เราเริ่มเห็นการเปิดตัวของคอนโดฯ ในทำเลรถไฟฟ้าในอนาคตในราคาเริ่มต้นที่ล้านนิดๆ เพราะว่าอะไร อาจจะเพราะ developer หาที่ดินในทำเลรถไฟฟ้าใกล้เมืองกว่านี้มาทำคอนโดราคาล้านนิดๆ ไม่ได้แล้วใช่รึเปล่า ถ้าเป็นอย่างนี้แปลว่าในอนาคต รถไฟฟ้าไกลออกไปอีกมีคอนโดเปิดตัว ราคาคอนโดเปิดตัวตอนนั้นน่าจะเริ่มที่ 1 ล้านรึเปล่า ถ้าคิดย้อนกลับมา ณ เวลานั้นราคาคอนโดที่จะเปิดตัวในเมือง หรือราคาที่ดินในเมืองจะมีราคาเท่าไร?

เส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต

เมื่อสมัยรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังสร้างไม่เสร็จ พอมีข่าวว่าใกล้เปิด ผมเคยนั่งดูรูปเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคตแล้วตั้งคำถามกับตัวเองว่าถ้าผมอยู่นอกเมืองไกลๆ แล้วเข้ามาทำงานในเมืองด้วยรถไฟฟ้าจะสะดวกจริงรึเปล่า

ในตอนนั้นผมลองคำนวณง่ายๆ ระยะเวลาที่เดินทางระหว่าง 1 สถานีอยู่ประมาณ 2-3 นาที ผมเคยอยู่พญาไทไปทำงานสาทร ตอนนั้นใช้เวลาราวๆ ครึ่งชม. รวมเปลี่ยนสถานี, เคยอยู่อ่อนนุชไปทำงานอโศกใช้เวลาราวๆ 10 นาที

การเดินทางระหว่างสถานีนั้นเร็วมาก แต่หากต้องเปลี่ยนสาย เช่น ที่สยาม จะใช้เวลาราวๆ 2 นาทีในการรอขบวนใหม่(อาจจะต้องเปลี่ยนชั้นด้วย และไม่นับช่วง rush hour ที่ต้องรอหลายขบวน) ถ้าต้องเปลี่ยนระบบ เช่น จาก BTS ไป MRT นี่ก็เดินวนไป ขึ้นบันไดเลื่อนไปเรื่อยๆ อาจกินเวลาราว 5 นาที(ถ้าคุณมีบัตรเติมเงิน/เติมเที่ยวแล้วทั้ง 2 ระบบแล้วนะ)

ทีนี้ลองมาจินตนาการดูว่าถ้าบ้านคุณอยู่รังสิต จะเข้ามาทำงานสาทรจะใช้เวลาเท่าไร ? หรือดอนเมืองจะมาทำงานเพลินจิต, หรือบางใหญ่จะมาทำงานสามย่าน, หรือมีนบุรีจะมาทำงานอารีย์

หากคุณอยู่หัวเมืองไกลๆ จะเข้ามาในเมืองโดยเฉลี่ยควรจะเผื่อเวลาไว้ 1 ชม.

อีกอย่างคือนึกภาพคุณเดินออกมาจากบ้าน การจะเดินทางไปที่สถานีรถไฟฟ้านั้นอาจจะไม่ง่าย ถ้าคุณอยู่ในเมือง คุณมีตัวเลือกมากมาย เพราะวินมอไซค์วิ่งหน้าบ้านคุณตั้งแต่เช้ายันเที่ยงคืน แต่หากบ้านคุณอยู่ห่างออกไปอาจจะต้องขับรถเช้ามาใช้บริการ Park & Ride หรือรอให้ demand การใช้วินมอไซค์แถวนั้นเพิ่มขึ้นคุณก็จะได้นั่งมอไซค์เข้ามาสถานีได้

แต่สิ่งที่น่าห่วงอีกอย่างคือ ความแออัดในขบวน สังเกตุได้เลยในปัจจุบันในตอนเช้าๆ บางสถานีต้องยืนรอขบวนที่สองหรือสามถึงจะเข้าได้ บางทีต้องนั่งย้อนกลับออกมาในสถานีที่คนน้อยเพื่อให้ได้ขึ้นด้วยซ้ำ มองไปในอนาคตถ้าทุกสายสร้างเสร็จ ทุกเช้าคนมากมายจากนอกเมืองจะต้องเข้ามาในเมืองจะเกิดอะไรขึ้น BTS หรือ MRT คงมีแผนในการแก้ไขไว้แล้ว

สถานีบางซื่อตอนเช้า

ทั้งหมดที่เล่ามานี้เป็นสิ่งที่เราอาจจะเจอ คือรถไฟฟ้ากำลังจะมาถึง ราคาที่ดินแพงขึ้น แต่ความสะดวกในชีวิตก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเท่าที่หวังนัก ถ้าจุดหมายปลายทางคือแหล่งงานหรือสถานศึกษายังกระจุกตัวอยู่แค่ไม่กี่ที่แบบนี้

ไม่ใช่ทุกอย่างจะแย่ไปหมด ข้อดีที่เห็นชัดๆ ของการใช้ mass transit ประเภทรถไฟฟ้า คือ เราสามารถวางแผนการเดินทางได้ง่ายขึ้น เพราะรถไฟฟ้าใช้เวลาเดินทางค่อนข้างคงที ไม่ต้องปวดหัวกับรถติด ฝนตกบนถนน และสามารถอ่าน, ดู หรือเล่นอะไรระหว่างเดินทางได้

บล็อกนี้ยังไม่พูดเรื่องค่าโดยสาร ไว้มาต่อกันในโอกาสหน้าครับ


Photo Credit: torbus Flickr via Compfight cc

Comments

comments

Page 1 of 11